De Franse vastgoedmarkt ondergaat al meer dan twee jaar een herstructurering. Na een aanzienlijke daling van de transactievolumes en een prijscorrectie die eind 2023 begon, lieten de signalen die begin 2025 werden waargenomen een herstart vermoeden.
De recente geopolitieke spanningen, met name het conflict in Iran en de stijging van de olieprijs, hebben de kaarten in enkele weken opnieuw geschud. Begrijpen wat er vandaag op de vastgoedmarkt speelt, vereist dat we verder kijken dan de krantenkoppen en de mechanismen onderzoeken die de prijzen, de vraag en het aanbod daadwerkelijk structureren.
Ook interessant : Alles wat je moet weten over het sitemap van Planet Argent voor betere navigatie
Thermische doorlatendheid en de huurmarkt: de beperking die het aanbod hertekent
De Klimaat- en veerkrachtwet heeft een tijdschema ingesteld voor geleidelijke verboden op het verhuren van woningen die in de energieprestatie-indicatoren als F en G zijn geclassificeerd. Verschillende drempels zijn al overschreden, en de volgende blijven invloed uitoefenen op de beslissingen van verhuurders.
Volgens de analyses van de IGEDD, bijgewerkt in 2026, verliezen zeer energie-intensieve woningen meer waarde bij doorverkoop dan de rest van de markt. Dit is geen marginaal fenomeen: in bepaalde gespannen gebieden neemt het huur aanbod af door deze verboden.
Aanvullende lectuur : Zaai kalender voor afrikaanse bloemen in 2022: alles wat je moet weten!
Kleine verhuurders, vaak eigenaar van slechts één eenheid, staan voor een binaire keuze: zware renovatiewerkzaamheden uitvoeren of verkopen. Deze gedwongen verkoopstroom voedt een marktsegment waar kopers een grotere onderhandelingsmacht hebben, mits ze een woning accepteren die renovatie vereist. Om deze ontwikkelingen en hun gevolgen voor de prijzen te volgen, verzamelt de website pole-finance.fr, die aan vastgoed is gewijd, nuttige gegevens over de Franse vastgoedconjunctuur.
Eerste kopers tegen investeerders: wie koopt in 2026
De structuur van de vraag is diepgaand veranderd. De Groep BPCE observeert dat, in 2025 en begin 2026, de eerste kopers de meest actieve kopers op de markt zijn geworden, met een financieringsniveau dat hoger ligt dan voor Covid.
Investeerders blijven echter op de achtergrond. De kosten van krediet, strengere toekenningscriteria en het geleidelijke einde van fiscale steunmaatregelen voor vastgoedbeleggingen hebben hun appetijt verminderd. Secundaire kopers worden ook tegengehouden, vaak door een schaarste-effect tussen de verkoopprijs van hun huidige woning (in daling) en de acquisitiekosten van de volgende.
Deze herstructurering heeft directe gevolgen voor de soorten woningen die snel een koper vinden. “Turnkey” woningen, met een goede energieclassificatie en geschikt voor een hoofdverblijf, verkopen sneller dan andere. Daarentegen hebben grote oppervlakken die renovatie vereisen of investeringsgerichte woningen moeite om een koper te vinden voor de gevraagde prijs.
Wat dit verandert voor verkopers
Een verkoper die zich richt op eerste kopers moet rekening houden met het feit dat deze kopers vaak een beperkte eigen inbreng hebben en een leencapaciteit die wordt beperkt door de regels van de HCSF. De gevraagde prijs moet aansluiten bij het financierbare budget, niet bij de geschatte waarde van de woning. Woningen waarvan de prijs boven de financieringsdrempel van deze koperscategorie ligt, blijven stagneren in de advertenties.
Hypotheekrente: een onzekere motor
De ontspanning van de rentes die begin 2024 begon, heeft bijgedragen aan de toename van transacties die begin 2025 werd waargenomen. De financieringsvoorwaarden zijn aanzienlijk verbeterd ten opzichte van de piek in 2023. Maar deze verbetering blijft fragiel.
De internationale context heeft direct invloed op de lange Europese rentes. De stijging van de olieprijs creëert inflatoire druk in de eurozone, wat de speelruimte van de Europese Centrale Bank beperkt om het monetaire beleid verder te versoepelen.
- Inflatie gerelateerd aan grondstoffen remt de daling van de rentevoeten en verhoogt mechanisch de kosten van hypotheekleningen
- De toekenningscriteria blijven onder controle van de HCSF: een schuldenlast van maximaal 35% van het inkomen en een maximale looptijd van 25 jaar
- De koopkracht op de vastgoedmarkt van huishoudens, hoewel verbeterd ten opzichte van 2023, blijft lager dan in de periode 2019-2021
De beschikbare gegevens laten geen conclusies toe over de renteontwikkeling voor de tweede helft van 2026. De ervaringen op het terrein verschillen hierover: sommige makelaars constateren een lichte verkrapping, anderen een stabiliteit.
Oud tegen nieuw: twee markten, twee prijslogica’s
De kloof tussen de oude en de nieuwe markt is groter geworden. In de oude markt hebben de prijzen sinds 2023 een significante correctie ondergaan, met duidelijke verschillen tussen de regio’s. Parijs en de grote metropolen hebben hun prijzen zien stabiliseren, of zelfs licht stijgen in bepaalde arrondissementen of goed bereikbare wijken.
De nieuwe markt opereert daarentegen onder een ander kader van beperkingen. De bouwkosten blijven hoog, gedreven door milieunormen (RE2020) en de prijs van materialen. De productie van nieuwe woningen voldoet niet aan de vraag in de gespannen gebieden, wat de prijzen op een hoog niveau houdt ondanks een dalend verkoopvolume.
Waardedaling van energie-intensieve woningen in de oude markt
De DPE-score is een volwaardig onderhandelingscriterium geworden. Een woning die als F of G is geclassificeerd, wordt vandaag de dag met een aanzienlijke korting verkocht in vergelijking met een gelijkwaardig pand dat als C of D is geclassificeerd. Deze korting varieert sterk tussen de lokale markten, maar de trend is uniform in het land.
Voor een koper kan het verwerven van een energie-intensief pand tegen een verlaagde prijs en vervolgens het financieren van de renovatie een relevante strategie zijn, mits de kosten van de werkzaamheden nauwkeurig worden ingeschat voordat men zich verbindt. De DPE beïnvloedt nu zowel de verkoopprijs als de locatie of de oppervlakte.
Regionale ongelijkheden: een vastgoedmarkt met meerdere snelheden
Het is misleidend om over “de” Franse vastgoedmarkt in het enkelvoud te spreken. De dynamieken die in Parijs, in regionale metropolen, in middelgrote steden en in het diepe platteland worden waargenomen, hebben bijna niets met elkaar gemeen.
Het luxe vastgoed illustreert deze fragmentatie. De recreatiegebieden vangen een steeds groter deel van de high-end transacties, terwijl de hoofdstad haar positie als locomotief op dit segment heeft verloren.
In de middelgrote steden blijft het herstel voorzichtig. Het aanbod is daar vaak overvloedig, de verkooptermijnen zijn lang, en de lokale vraag is beperkt door minder dynamische werkgelegenheidscentra. De prijsverschillen per vierkante meter tussen metropolen en middelgrote steden blijven toenemen.
De vastgoedmarkt van 2026 beloont precisie: precisie van de prijs, van de energieclassificatie, van de koper targeting. Verkoper die hun strategie aanpast aan deze nieuwe realiteiten vinden kopers. De anderen wachten.