Der französische Immobilienmarkt durchläuft seit über zwei Jahren eine Phase der Umstrukturierung. Nach einem deutlichen Rückgang der Transaktionsvolumina und einer Preiskorrektur, die Ende 2023 begann, deuteten die zu Beginn des Jahres 2025 beobachteten Signale auf einen Neustart hin.
Die jüngsten geopolitischen Spannungen, insbesondere der Konflikt im Iran und der Anstieg des Rohölpreises, haben die Karten innerhalb weniger Wochen neu gemischt. Um zu verstehen, was sich heute auf dem Immobilienmarkt abspielt, ist es notwendig, über die Schlagzeilen hinauszuschauen und die Mechanismen zu betrachten, die die Preise, die Nachfrage und das Angebot tatsächlich strukturieren.
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Thermische Durchlässe und Mietmarkt: die Einschränkung, die das Angebot neu gestaltet
Das Gesetz über Klima und Resilienz hat einen Zeitplan für schrittweise Verbote der Vermietung von Wohnungen eingeführt, die im Energieeffizienzdiagnose mit F und G klassifiziert sind. Mehrere Stufen sind bereits überschritten, und die nächsten wirken sich weiterhin auf die Entscheidungen der Vermieter aus.
Laut den aktualisierten Analysen des IGEDD aus dem Jahr 2026 verlieren sehr energieintensive Immobilien bei der Wiederveräußerung stärker an Wert als der Rest des Marktes. Dies ist kein marginales Phänomen: In einigen angespannten Gebieten geht das Mietangebot direkt aufgrund dieser Verbote zurück.
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Kleine Vermieter, die oft nur eine einzige Einheit besitzen, stehen vor einer binären Wahl: umfangreiche Renovierungsarbeiten durchführen oder verkaufen. Dieser Druck, Immobilien zum Verkauf anzubieten, speist ein Marktsegment, in dem Käufer über ein erhöhtes Verhandlungspotenzial verfügen, vorausgesetzt, sie sind bereit, eine Immobilie zu akzeptieren, die Renovierungsbedarf hat. Um diese Entwicklungen und ihre Auswirkungen auf die Preise zu verfolgen, aggregiert die Website pole-finance.fr, die sich mit Immobilien beschäftigt, nützliche Daten zur französischen Immobilienlage.
Erstkäufer gegen Investoren: Wer kauft 2026
Die Struktur der Nachfrage hat sich tiefgreifend verändert. Die Groupe BPCE beobachtet, dass im Jahr 2025 und zu Beginn von 2026 die Erstkäufer wieder die aktivsten Käufer auf dem Markt sind, mit einem höheren Finanzierungsniveau als vor Covid.
Die Investoren im Mietsektor hingegen bleiben zurückhaltend. Die Kreditkosten, die strengeren Vergabekriterien und das schrittweise Ende der steuerlichen Unterstützungsmaßnahmen für Mietinvestitionen haben ihren Appetit verringert. Auch die Zweitkäufer sind oft gebremst, häufig durch einen Zangen-Effekt zwischen dem Verkaufspreis ihrer aktuellen Immobilie (im Rückgang) und den Erwerbskosten der nächsten.
Diese Umstrukturierung hat direkte Auswirkungen auf die Arten von Immobilien, die schnell Käufer finden. „Schlüsselfertige“ Wohnungen mit einem guten Energieausweis und geeignet für den Hauptwohnsitz verkaufen sich schneller als andere. Im Gegensatz dazu haben große Flächen, die Renovierungsbedarf haben, oder investitionsorientierte Immobilien Schwierigkeiten, zum angegebenen Preis Käufer zu finden.
Was sich für Verkäufer ändert
Ein Verkäufer, der Erstkäufer anvisiert, muss berücksichtigen, dass diese Käufer oft über ein begrenztes Eigenkapital und eine durch die Regeln des HCSF eingeschränkte Kreditaufnahmefähigkeit verfügen. Der angegebene Preis muss zum finanzierbaren Budget passen, nicht zum geschätzten Wert der Immobilie. Immobilien, deren Preis die Finanzierungsgrenze dieser Käuferkategorie überschreitet, stagnieren in den Anzeigen.
Immobilienkreditzinsen: ein instabiler Motor
Die Zinssenkung, die im Laufe des Jahres 2024 begann, hat zur Wiederbelebung der Transaktionen beigetragen, die Anfang 2025 beobachtet wurden. Die Finanzierungsbedingungen haben sich im Vergleich zum Höchststand von 2023 deutlich verbessert. Aber diese Verbesserung bleibt fragil.
Der internationale Kontext wirkt sich direkt auf die langfristigen europäischen Zinsen aus. Der Anstieg des Ölpreises führt zu inflationären Druck in der Eurozone, was den Spielraum der Europäischen Zentralbank für eine Fortsetzung der geldpolitischen Lockerung einschränkt.
- Die inflationären Druck durch Rohstoffe bremsen den Rückgang der Leitzinsen und verteuern mechanisch die Kosten für Immobilienkredite
- Die Vergabekriterien bleiben durch das HCSF geregelt: maximale Verschuldungsquote von 35 % des Einkommens und maximale Laufzeit von 25 Jahren
- Die Kaufkraft der Haushalte im Immobilienbereich, obwohl im Vergleich zu 2023 verbessert, bleibt unter dem Niveau der Jahre 2019-2021
Die verfügbaren Daten erlauben keine Schlussfolgerungen über die Zinsentwicklung für das zweite Halbjahr 2026. Die Rückmeldungen aus der Praxis sind diesbezüglich unterschiedlich: Einige Makler stellen eine leichte Verschärfung fest, andere eine Stabilität.
Alt gegen Neu: zwei Märkte, zwei Preislogiken
Die Divergenz zwischen dem Markt für Altimmobilien und dem für Neubauten hat sich verstärkt. Bei den Altimmobilien haben die Preise seit 2023 eine signifikante Korrektur erfahren, mit deutlichen Unterschieden je nach Region. Paris und die großen Metropolen haben eine Stabilisierung der Preise erlebt, die in einigen Arrondissements oder gut angebundenen Stadtteilen sogar leicht anstiegen.
Der Neubau hingegen entwickelt sich in einem anderen Rahmen von Einschränkungen. Die Baukosten bleiben hoch, bedingt durch Umweltstandards (RE2020) und Materialpreise. Die Produktion neuer Wohnungen entspricht nicht der Nachfrage in angespannten Gebieten, was die Preise trotz eines Rückgangs des Verkaufsvolumens auf hohem Niveau hält.
Abwertung energieintensiver Immobilien im Altbau
Der DPE-Wert ist zu einem eigenständigen Verhandlungsfaktor geworden. Eine Wohnung, die mit F oder G klassifiziert ist, wird heute mit einem spürbaren Abschlag im Vergleich zu einer gleichwertigen Immobilie mit C oder D verkauft. Dieser Abschlag variiert stark je nach lokalen Märkten, aber der Trend ist landesweit einheitlich.
Für einen Käufer kann der Erwerb einer energieintensiven Immobilie zu einem reduzierten Preis und die anschließende Finanzierung ihrer Renovierung eine sinnvolle Strategie darstellen, vorausgesetzt, die Kosten der Arbeiten werden vor dem Engagement genau kalkuliert. Der DPE beeinflusst mittlerweile den Verkaufspreis ebenso stark wie die Lage oder die Fläche.
Regionale Unterschiede: ein Immobilienmarkt mit mehreren Geschwindigkeiten
Von „dem“ französischen Immobilienmarkt im Singular zu sprechen, ist irreführend. Die Dynamiken, die in Paris, in den regionalen Metropolen, in mittelgroßen Städten und im ländlichen Raum beobachtet werden, haben kaum etwas gemeinsam.
Der Prestigeimmobilienmarkt veranschaulicht diese Fragmentierung. Die Urlaubsgebiete ziehen einen wachsenden Anteil der hochpreisigen Transaktionen an, während die Hauptstadt ihre Position als Lokomotive in diesem Segment aufgegeben hat.
In den mittelgroßen Städten bleibt die Erholung zögerlich. Das Angebot ist dort oft reichlich, die Verkaufsfristen lang, und die lokale Nachfrage ist durch weniger dynamische Beschäftigungsmärkte begrenzt. Die Preisunterschiede pro Quadratmeter zwischen Metropolen und mittelgroßen Städten weiten sich weiterhin aus.
Der Immobilienmarkt von 2026 belohnt Präzision: Präzision des Preises, des Energieausweises, der Käuferansprache. Verkäufer, die ihre Strategie an diese neuen Realitäten anpassen, finden Käufer. Die anderen warten.